রিয়েল এস্টেট মার্কেট : বাড়ি কেনার পূর্বে ক্রেতার করণীয়

Pic-Manik Chanda
মানিক চন্দ

বাড়ি কেনা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ একটি বড় সিদ্ধান্ত । এ সিদ্ধান্ত নেয়ার পূর্বে একজন ক্রেতাকে অনেকগুলো বিষয়ে একাধিকবার ভেবে নেয়া উচিত। আমার আগের একটি লিখায় বলেছিলাম- বাড়ি ক্রয়-বিক্রয় অনেকটা যুদ্ধের মতো এবং এ ক্ষেত্রে সবচেয়ে বেশি ঝুঁকির মধ্যে থাকেন একজন ক্রেতা। কাজেই ঝুঁকিপূর্ন যুদ্ধ যাত্রার পূর্বে আরেকবার একটু ভেবে নিলে ভালো হয়না ? আমি জানি আমাদের সম্মানিত ক্রেতা বন্ধুরা অনেক ভেবে-চিন্তে, কামান গোলা -বারুদ ও অন্যান্য অস্ত্র -সস্ত্র নিয়েই যুদ্ধের মাঠে অবতীর্ন হন, তথাপি যাত্রা কালে আমি না হয় কিঞ্চিৎ গতিরোধ করলামইবা, তাতে কি-ই বা মহাভারত অশুদ্ধ হয়ে যাবে। না না আমি কিন্তু আপনাদের যাত্রা ভঙ্গ করছি না। শুধু মাঠে নামার আগে একটু স্মরণ করিয়ে দিতে চাই যে আপনার অস্ত্র-গোলাবারুদ ঠিক আছেতো ? নিজে একবার চেক করে নিয়েছেনতো ? কারো উপর ১০০% ভরসা করে নামছেন নাতো ? আপনার অস্ত্র গোলা -বারুদ সঠিক সময়ে কাজ করবে- এ জাতীয় আশ্বাসের উপর যুদ্ধে নামছেন নাতো ? প্লিজ একবার নিন্মোক্ত বিষয়গুলো দেখে নিন, ভেবে নিন :
(১) বাড়ি কেনার শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত বিভিন্ন প্রকার প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যেতে হয়। পুরো প্রক্রিয়ায় আপনার করণীয় কি কি এ ব্যাপারে কিছুটা হোমওয়ার্ক করে নেয়া ভাল যাতে পরবর্তীতে সৃষ্ট যে কোন জটিলতা এড়ানো সহজ হয়।
(২) এজেন্ট/ব্রোকার নিয়োগে আবেগ তাড়িত না হওয়াই ভাল। আপনার পূর্ণ অধিকার রয়েছে বাজার যাচাই করে এজেন্ট/ব্রোকার নিয়োগ করার। যেমন এজেন্ট/ব্রোকার এর কিছুটা অতীত কার্যক্রম যাচাই করে নিতে পারেন। এক্ষেত্রে দেখা যায় যে ক্রেতারা অনিচ্ছাকৃত সত্ত্বেও কোন এজেন্ট/ব্রোকার এর মাধ্যমে বাড়ি ক্রয় করতে বাধ্য হন। কারন- তিনি কাউকে কথা দিয়েছিলেন যে উনার মাধ্যমে বাড়ি ক্রয় করবেন অথবা ওই এজেন্ট ক্রেতার বন্ধু, আত্বিয় অথবা কোন না কোন ভাবে কাছের লোক। কাজেই চক্ষু লজ্জার কারণে অন্য কারো কাছে যেতে পারছেন না। যুদ্ধ যাত্রার পূর্বে একবার ভেবে নিন এ জাতীয় কারণে যে ঝুঁকি নিতে যাচ্ছেন সে ঝুঁকি মোকাবেলায় আপনার পূর্ণ প্রস্তুতি আছে কিনা।
(৩) কোনো এজেন্ট যদি আপনাকে কোনো প্রকার রিবেইটস অথবা ইন্সেন্টিভ অফার করেন ‘রিয়েল এস্টেট কর্পোরেশন অফ অন্টারিও ‘ এর মতে তা বিস্তারিত লিখিত আকারে হওয়া উচিত। আবার অনেক সময় দেখা যায় যে ক্রেতারাও এজেন্টকে বাধ্য করে কিছু একটা আদায় করে নেন। এজেন্ট/ব্রোকার একটা চাপা কষ্ট বুকে নিয়ে ঐ ক্রেতাকে প্রতিশ্রুতি দেন তাঁর মাধ্যমে বাড়ি কিনলে কিছু একটা দেয়া হবে। অনেকের বক্তব্য প্রতিযোগিতার বাজারে টিকে থাকতে হলে নাকি তা দিতেই হয়। এ বিষয়ের উপর অনেক কিছু আমার বলার আছে, পরবর্তী কোন এক সময় লিখবো। আজ এ বিষয়ে সম্মানিত ক্রেতাদের উদ্দেশ্যে শুধু একটি কথাই বলবো- একবার ভাবুনতো –মনে চাপা কষ্ট রেখে কোনো এজেন্ট/ব্রোকার আপনাকে কিছু দিলে, ঐ এজেন্ট আপনার সেবায় কতটুকু আন্তরিক থাকবে ? আপনি কি পেলেন সেটা হয়তো দেখতে পাচ্ছেন কিন্তু কি হারালেন সেটা দেখা যায় না, তবে এক সময় ঠিকই তা অনুভব করবেন, আমি তা মনে করি। সুতরাং যুদ্ধযাত্রার পূর্বে এটাও একটা গুরুত্বপূর্ণ বিষয় যা আপনার ভাবনার আওতায় আনতে পারেন ।
(৪) Buyer রিপ্রেসেন্টেশন এগ্রিমেন্ট sign করার আগে একবার জেনে নিন , এতে কি কি clouse লিখা আছে, এ চুক্তি কতদিন পর্যন্ত বলবৎ থাকবে, এ চুক্তির আইনি প্রক্রিয়া কি ? চুক্তিকালীন সময়ের মধ্যে কি আপনি অন্য কারো মাধ্যমে বাড়ি ক্রয় করতে পারবেন কিনা ?
(৫) বাড়িটি close করতে আপনার বাজেটটি আরেকবার যাচাই করে নিন। এতে সবগুলো খরচের খাত অন্তর্ভুক্ত করেছেন কিনা এবং খরচের পরিমান সঠিক ধরেছেন কিনা যেমন লিগ্যাল ফি, ল্যান্ড ট্রান্সফার ট্যাক্স, মর্টগেজ ইন্সুরেন্স, হোম ইন্সপেকশন, appraisal, সার্ভে, ইউটিলিটিস এবং ডাউন পেমেন্ট ইত্যাদি।
(৬) মাঠে নামার আগে একবার আপনার মর্টগেজ পাওয়ার বিষয়টি সম্পর্কে জেনে নিন। আপনি কি পরিমান মর্টগেজ পাবেন তা নির্ভর করে মূলতঃ আপনার মাসিক আয়, ক্রেডিট স্কোর, ও আপনার ডাউন পেমেন্ট এর পরিমানের উপর। আপনার লোনটি ‘এ’ লেন্ডার থেকে হবে নাকি ‘বি’ লেন্ডার থেকে, নাকি আপনাকে প্রাইভেট লোন নিতে হবে ? এক্ষেত্রে আপনার মাসিক পেমেন্ট কত হবে ? তা কি আপনার বাজেটের মধ্যে আছে ?
(৭) নতুন বাসায় উঠার পর অনেক খরচের সম্মুখীন হবেন যেমন আসবাবপত্র, সাজ -সজ্জা, কোনো কোনো ক্ষেত্রে কিছু মেরামত ও মুভিং সংক্রান্ত খরচ, আপনার বাজেটের অন্তর্ভুক্ত আছে কিনা তা আরেকবার দেখে নিলেতো কোন ক্ষতি নেই।
(৮) কোন বাড়ি পছন্দ হলে সেটাতে যে অফার দিচ্ছেন তাতে কি কি কন্ডিশন যোগ করছেন, নাকি ফার্ম অফার দিচ্ছেন। ফার্ম অফারের ক্ষেত্রে যে আপনি বড় ধরণের ঝুঁকি নিচ্ছেন তা কি আপনি জানেন বা আপনার এজেন্ট/ব্রোকার জানিয়েছেন ? বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে সবচেয়ে বড় ঝুঁকি কিন্তু এখানেই। সময় মত closing করতে না পারলে নানা প্রকার জটিলতার সৃষ্টি হতে পারে এবং সব সমস্যার সূত্রপাত বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই এখান থেকে শুরু হয়। সুতরাং অফারে স্বাক্ষর করার সময় ৬ নং পৃষ্টাটি (Scedual A) ভালো করে দেখে/বুঝে নিন।
(৯) অনেকের ধারণা এজেন্ট/ব্রোকার ছাড়া বাড়ি কিনলে বাড়ি কিছুটা কম দামে কেনা সম্ভব। আমার মতে এটা একটা ভুল ধারণা। আপনাকে বলা হচ্ছে যে এজেন্ট ছাড়া হলে আপনাকে ৫৮০,০০০ ডলারে দেবো এবং এজেন্ট/ব্রোকার নিয়ে আসলে ৬০০,০০০ ডলারে বিক্রয় করবো। এ ক্ষেত্রে বাড়ির মূল্যটি কে নির্ধারণ করলো ? বিক্রেতা বা তাঁর প্রতিনিধি। যেহেতু আপনার এজেন্ট নেই আপনার বাড়ির মূল্য যাচাই কে করবে ? আপনি কি নিজে ভালুয়েশন করিয়েছেন যে সত্যিকার অর্থে ওই এলাকায় এ জাতীয় বাড়ির মূল্য কত ? আমি অনেককে দেখেছি এভাবে বাড়ি কিনে মহা আনন্দে, গর্ব করে বলছেন–আমার বাড়িটি $২০,০০০ কমে কিনেছি কারণ আলাদা কমিশন দিতে হয়নি। কিন্তু কোন না কোন কারণে পরে বুঝতে পারেন যে তিনি জিতেছেন না হেরেছেন। যেহেতু এক্ষেত্রে আপনি অনেক বড় ঝুঁকি নিচ্ছেন, সেহেতু আপনার লাভ/ক্ষতির পরিমানটাও স্বাভাবিক কারণেই কিছুটা বেশি। তবে এ কথাটি সব সময় প্রযোজ্য নয়। যাক, এজেন্ট ছাড়া বাড়ি ক্রয়-বিক্রয় নিয়ে অনেক কিছু লিখার আছে। এ বিষয়েও পৃথক ভাবে অন্য এক সময় লিখার আশা রাখছি।

সর্বোপরি, বাড়ি কেনা সংক্রান্ত আপনাদের যুদ্ধযাত্রা শুভ হউক- এ কামনা করি।

মানিক চন্দ
রিয়েল এস্টেট ব্রোকার ও
সাংস্কৃতিক কর্মী

মন্তব্য