দি সিটি এন্ড ইউ : বাই-লজ, প্লানিং, কমিটি অফ এডজাস্টমেন্টস

Picture of King Hossain

আপনার লোকাল মিউনিসিপালিটি আপনার জমি জমার ব্যাপারে সবচেয়ে প্রভাব এবং প্রতিপত্তিশীল। এই প্রভাব আপনার জমির ব্যবহারে আপনার বর্তমান এবং ভবিষ্যৎ পরিচালনায় পুরোপুরি নির্ভরশীল সঙ্গী। মিউনিসিপালিটি প্রথমে বিভিন্ন বাই-লজ প্রনয়ন করে যা পরবর্তিতে রুল এ পরিনত হয় যা কিনা মিউনিসিপালি সব সময়ই ব্যবহার করে থাকে বহুমুখি এ কার্যক্রমের অংশ হিসাবে। মিউনিসিপালিটির প্লানিং ডিপার্টমেন্ট উন্নয়নের ধারাবাহিকতার স্বার্থে রাস্তা এবং ভূমির ব্যবহারে সল্প এবং দীর্ঘ মেয়াদি পরিকল্পনার একটি রুপরেখা প্রনয়ন করে।

(হোয়েন বাইয়িং এ রিয়েল হোম, দেয়ার আর ম্যানি থিংস

টু চেক আউট-জোনিং এন্ড  আদার  সিটি বাই-লজ)

প্লানিং ডিপার্টমেন্ট এবং কাউন্সিলর দের যৌথ পরিকল্পনায় তারা একটি যুগোপযোগী পরিকল্পনা প্রনয়ন করে থাকে। এই রকম একটি বাই-লজ যাকে বলা হয় জোনিং বাই-লজ। জোনিং বাই-লজ রিলেটেড মিউনিসিপালি এর অধীনে কোন জমির কি ভাবে ব্যবহার হবে সেটা নিয়ন্ত্রন করে, যেমন রেসিডেনসিয়াল বা কর্মাশিয়াল ইউজ, শতকরা ভাগে টোটাল ল্যান্ড ইউজ, হাইট রেসট্রিকসন ইত্যাদি,

বাই-লজ নানাভাবে ক্রেতা সাধারনের উপর প্রযোজ্য হতে পারে। যেমন  আপনি একটি বাড়ি কিনবেন (রিসাইড), এই ক্রয় নানাভাবে আপনাকে প্রভাবিত করতে পারে। ধরুন আপনার সদ্য ক্রয়কৃত বাড়ীর পেছনের চমৎকার ডেক যা কিনা আপনাকে প্রথম দেখায় মুগ্ধ করেছিল। সেটা কি বানানোর আগে সিটি  থেকে প্রয়োজনীয় পারমিট নেয়া হয়েছিল? অথবা আপনার প্রয়োজনে আপনার ব্যাকইয়ার্ড এ একটা ছোট এক্সটেনশন  করতে যাচ্ছেন, উভয় ক্ষেত্রেই বাই-লজ এর কার্য্যকর ভূমিকা রয়েছে। যেমন আপনি যার কাছ থেকে বাড়ি ক্রয় করেছেন তিনি ডেক এর জন্য প্রয়োজনীয় বিল্ডিং পারমিট নেননি। এক্ষেত্রে প্রথমত সিটি আপনাকে হুকুম জারী করতে পারে আপনার প্রিয় ডেক টা ভেঙ্গে ফেলতে।

দ্বিতীয়তঃ সিটি আপনাকে এক্সটেনশন পারমিট নাও দিতে পারে- সেটব্যাক অথবা ম্যাক্সিমাম কভারেজ দোহাই দিয়ে। এ পরিস্থিতিতে আপনার বাস্তবিক পদক্ষেপ কি হতে পারে?

এ পরিস্থিতিতে এড়ানোর জন্য আপনি যা করতে পারতেন তা হলো -প্রথমেই সার্ভে।

যখনি আপনি আপনার এ্যাজেন্ট এর মাধ্যমে কোন প্রপার্টি কেনার অফার দিবেন নিশ্চিত থাকুন যে অফারের সাথে নিম্নলিখিত ক্লজ যেন পরিস্কার ভাবে  বর্ণিত থাকে ।

“ কারেন্ট সার্ভে বা সার্ভে সোইং অল স্ট্রাকচার্স অন দ্যা প্রোপাটি টু বি  প্রোভাইডেড বাই ভেন্ডর” ।

কেউ যদি আপনাকে বুঝ দেয় যে সার্ভে এর প্রয়োজন নেই। টাইটেল ইনসুরেন্স উইল কভার ইট। তাহলে আপনার সন্ধিহান হওয়ায় যথেষ্ট কারণ আছে। কারণ টাইটেল ইনসুরেন্স আপনার এই সমস্যার  সমাধান কোন ক্রমেই করবে না।

এক্ষেত্রে লক্ষকরুন আলোচিত ডেকটির বয়স কত?

যদি মনে করেন ডেকটি ৩ বা ৫ বছর বা তার বেশী পুরানো সে ক্ষেত্রে খুব বেশী একটা চিন্তার কারণ নাও থাকতে পারে। তবে মনে রাখবেন অনেকে বাড়ি বিক্রয়ের আগে বেশ কিছু আপগ্রেড করে থাকে ভাল মূল্য পাবার আশায়। অনেকেই এই ধরনের আপগ্রেড করতে প্রয়োজনীয় বিল্ডিং পারমিট এ তোয়াক্কা করে না। এক্ষেত্রে সিটি বাই-লজ কিন্তু নতুন মালিকেরে উপর প্রযোজ্য হবে। অর্থাৎ অন্যের বোঝা নিজের কাঁধে নেয়ার মতই।

এক্ষেত্রে আমার পরামর্শ হলো – আপনি যখনি বাড়ি/ সম্পত্তি কেনার জন্য মনস্থির করবেন তখন আপনার এজেন্ট এর মাধ্যমে অফার পাঠানোর আগে সেটা আপনার লইয়ারকে দেখিয়ে নিন। বেশীর ভাগ ক্রেতাই মনে করেন যে লইয়ার কাজ একেবারেই শেষ পর্যায়ে অর্থাৎ ক্লোজিং এর সময়। সেটা সঠিক নয়। ক্লোজিং এর সময় আপনাকে লইয়ার নিতেই হবে, লইয়ার তো আপনার আছেই, তবে কেন আপনি অফার কনফার্ম হওয়ার আগেই লইয়ারকে একবার অফার টা দেখাবেন না? মনে রাখবেন লইয়ার আপনাকে অহেতুক ব্যয়বহুল ঝামেলার ব্যাপারে সাবধান করতে পারে। আর যদি কমার্শিয়াল পারচেজ হয় তাহলে অফার এর শুরু থেকেই লইয়ার এর পরামর্শ অপরিহার্য্য।

আমার একজন ডেনটিষ্ট ক্লায়েন্ট একটি কর্মাশিয়াল কনডোমিনিয়াম  কিনলেন। উনার উদ্দেশ্য সেখানে তিনি একটি ডেন্টাল ক্লিনিক করবেন। যদিও সেটি একটি কর্মাশিয়াল কনডো কিন্তু কর্তৃপক্ষ কিছুতেই তাকে  ডেন্টাল ক্লিনিক এর পারমিশন  দিবে না। কমার্শিয়াল কনডো হলেই ডেন্টাল ক্লিনিক করা যায় না তিনি সেটা জানতেন না। এর সমাধান করতে আমাদের অনেক মাস এবং প্রচুর অর্থ-ব্যয় করতে হয়েছিল।

সহজ উপায় হলো- যখনি আপনি কোন রিসেল প্রোপাটি কিনতে যাবেন তখন আপনি নিজে সোজা চলে যাবেন রিলেটেড মিউনিসিপাল অফিসে। যেখানে আপনি খুব অল্প দামে জোনিং বাই-লজ  ক্রয় করতে পারেন। অথবা চেষ্টা করুন অনলাইন এ যেখানে আপনি বিনামূল্য জোনিং বাই-লজ  পেয়ে যাবেন।

এই বাই-লজ আপনি নিজেই পরীক্ষা নীরিক্ষা করতে পারেন। আপনার এজেন্টকেই আপনার সঙ্গী করতে পারেন, নিজেই বুঝতে চেষ্টা করুন বাই-লজ কি বলে। যে উদ্দেশ্যে আপনি প্রোর্পাটি কিনতে চাচ্ছেন সেই উদ্দেশ্য পূরন হবে কিনা জানতে চেষ্টা করুন।

প্রতিটি মিউনিসিপালিটিতে তাদের বাই-লজ জনসাধারনের জন্য উম্মুক্ত থাকে। যে কেউ তাদের প্রয়োজন মত এই জোনিং বাই-লজ, জোনিং ম্যাপস, মিউনিসিপাল মাষ্টার প্লান ইত্যাদি থেকে সহজেই জানতে বুঝতে পারে, সেই মোতাবেক সিদ্ধান্ত নিতে পারে যে, কোন ধরনের পরিবর্তন বা পরিবর্ধন করা যাবে। যেখানে আপনি আরও পাবেন মিউনিসিপাল মাষ্টার প্লান। সেখানে রিলেটেড মিউনিসিপাল এর বর্তমান এবং ভবিষ্যৎ পরিকল্পনা সম্পর্কে জানতে পারবেন।

বিঃ দ্রঃ বিশেষ কোন মিউনিসিপালিটিতে ডকুমেন্টস একাধিক স্থির থাকতে পারে। রিজিওনাল মিউনিসিপালিটির অধিনে একাধিক মিউনিসিপালিটি থাকতে পারে। উদাহরণ স্বরূপ বলা যেতে পারেঃ ক্লেরিংটন মিউনিসিপালিটি দারহাম রিজিওনাল মিউনিসিপালিটির  এর অধিনে একটি লোকাল মিউনিসিপালিটি যাদের ক্ষমতার সীমাবদ্ধতা আছে। ফলে কোন কোন ক্ষেত্রে ডেভেলপম্যান্ট ডিসিশন এর বেলায় তাদেরকে রিজিওনাল মিউনিসিপালিটির কাছ থেকে অ্যাপ্র“ভাল নিতে হতে পারে।

বাই-লজ সংক্রান্ত সমস্যার সমাধানের জন্য আপনাকে কি করতে হবে ? ধরুন ভায়োলেশন যদি ভেরিয়েশন এ মাইনর নেচার হয় যেমন, সেটব্যাক তাহলে আপনাকে আবেদন করতে হবে টু দ্যা কমিটি এন্ড এডজাস্টম্যান্ট এ। এই কমিটি  ক্ষমতা আছে সেটব্যাক এবং আর কিছু সীমিত ছোট খাট  ভায়োলেশন সমাধান করতে।

যদি কমিটি এবং এডজাস্টম্যান্ট  আপনার পক্ষে সিদ্ধান্ত না দেয় (হতে পারে আপনার প্রতিবেশীর আপত্তি বা অন্য কোন কারনে) সেক্ষেত্রে আপনার পরবর্তী পদক্ষেপ হবে- অন্টারিও মিউনিসিপাল বোর্ড এ আপিল করা যেখানে আপনার আবেদন পর্যালোচনা এবং পূর্ন বিবেচনা হতে পারে। তবে এই সব পদক্ষেপই অপ্রয়োজনীয় কাল ক্ষেপন এবং ব্যায় বহুল।

This article written by Jayson Schwarz. Translated and sponsor for publication by Realtor King Hossain 416 272 5397. mail : monamiakh@yahoo.ca

মন্তব্য