ব্যাংক এর প্রপার্টি কি ভাবে কিনবেন

 

Picture of King Hossain

কিং হোসেন

ডিসট্রেসড্ সেল, রিয়েল এ্যাষ্টেট জগতে একটি বহুল প্রচলিত শব্দ এবং অনেকেরই কৌতুহলী প্রশ্ন। অগনিত মানুষের কৌতুহলী প্রশ্ন এবং প্রবল ইচ্ছা ডিসট্রেসড্ প্রোর্পাটিতে। তারা মনে করে ডিসট্রেসড্ বা ফোরক্লোজার বা পাওয়ার  বা সেল প্রোর্পাটি কিনতে পারলে তারা অনেক লাভ করতে পারবেন। অনেকেরই ধারণা আমার কাছে এই ব্যাপারে ব্যাংক এর ইনসাইড ইনফরমেশন থাকতে পারে। এবিষয়ে আমার ধারণা সব সময় একই এবং তা হলো আপনি যে মূল্য পরিশোধ করবেন- সমমূল্যের সমপরিমানই আপনি পাবেন। কালে ভদ্রে হয়ত এর ব্যতিক্রম হতে পারে তবে আপনার সর্তকতা অভিজ্ঞতা এবং সর্বোত্তম  প্রজ্ঞা সম্পন্ন পদক্ষেপ সব সময়ই ভাল ডীল পেতে পারেন।

ডিসট্রীসড  প্রোর্পাটি ক্যান বি রিওয়ারডিং

ফ্রম এ ফিন্যানসিয়াল ষ্ট্যান্ড পয়েন্ট,

প্রোভাইডেড ইউ  আর  প্রুডেন্ট।

 

ডিসট্রেসড্ বা ফোরক্লোজার কিনতে হলে আপনাকে জানতে এবং বুঝতে হবে যে ফোরক্লোজার ঠিক কিভাবে কার্য্যকর হয়। এ সম্পর্কে মোটামুটি একটা ধারনা থাকা প্রয়োজন। যখন কোন মর্টগেজ  গ্রহিতা নির্ধারিত পেমেন্ট পরিশোধ করতে অপারগ হন তখন ল্যান্ডার (ব্যাংক অর ট্রাষ্ট কো) চায় যত তাড়াতাড়ি সম্ভব তাদের টাকা উদ্ধারের বন্ধবস্ত করতে। এক্ষেত্রে তারা খুবই সর্তকতার সাথে অগ্রসর হয়। কারণ, মর্টগেজ এ্যাক্ট প্রনীত নিয়ম কানুন অনুসরণ করার কঠোর বাধ্যবাধকতা রয়েছে।  মর্টগেজ এ্যাক্ট  অনুযায়ী মর্টগেজকে  যথেষ্ট সময় এবং সুযোগ দিতেই হবে। এর পরে তারা একটা নোটিশ বা সেল অরডার মর্টগেজ জারী করবে। এই নোটিশ পাঠাতে হবে নির্দিষ্ট ব্যক্তিকে এবং নির্দিষ্ট  ফরম্যাটে। এই নোটিশ ব্যক্তি বিশেষের জন্য ভিন্ন ধরনের হতে পারে। সেটা নির্ভর করে অরিজিনাল মর্টগেজ কনট্রাক্ট এর উপর। প্রতিটি ডিসট্রেসড্ সেল/ ফোরক্লোজার পরস্পরের থেকে ভিন্ন হতে পারে সেটা নির্ভর করে মর্টগেজ কনট্রাক্ট এর শর্ত অনুযায়ী। উল্ল্লেখ্য, মর্টগেজ (ব্যাংক) মর্টগেজর কে অবশ্যই প্রথমত দেনা পরিশোধের পর্যাপ্ত সময় সুযোগ দিতে হবে।

Home

দ্বিতীয়ত: দায় পরিশোধ করে প্রোর্পাটি ঋন মুক্ত করার পর্যাপ্ত ব্যবস্থা নিশ্চিত করতে হবে যদিও সেখানে সহজাত কিছু প্রশ্ন থেকেই যায়, যা পরে হোম ওনার এর পক্ষে যেতে পারে। ব্যাংক চায় ঋণ গ্রহিতা যেন ঋণ পত্রের সমস্ত শর্তাবলী মেনে চলে। আর ব্যাংক শুধু তাদের বেনিফিট পয়েন্ট কেই প্রাধান্য দিতে চায় কোন প্রকার লাইয়েবিলিটি তারা সযতেœ পরিহার করতে থাকে। ফলে একটি জটিল আইনগত পরিস্থিতি উদ্ভব হতে পারে।

ডিসট্রেসড্ প্রোর্পাটি সর্বদাই যেখানে যে অবস্থায় আছে সে অবস্থায়ই বিক্রি হয়। তাছাড়া ট্যক্সেস, ব্যাক ইউটিলিটিজ বিলস, টাইটেলস  এসবই ক্রেতার এর দায়িত্ব।

এধরনের প্রোর্পাটি  অনেক সময় লাভজনক হতে পারে তবে এজন্য আপনাকে অবশ্যই অভিজ্ঞ লইয়ারের সাথে অফার এর  শুরু থেকে যোগাযোগ থাকতে হবে। পর্যাপ্ত সময় নিয়ে লইয়ার আপনাকে প্রয়োজনীয় ও সঠিক পরামর্শ দিলে ভবিষ্যতে কোন আর্থিক বা আইনগত সমস্যা পরিহার করা যেতে পারে। ডিসট্রেসড্ প্রোর্পাটির  ক্ষেত্রে কিছু প্রশ্ন অবধারিত যেমন:

-ইজ দ্যা রিডেম্পসন পিরিওড ৩৫ ডেইজ অর ৪৫ ডেইজ ?

- ইজ দ্যা ডিফল্ট পিরিওড ১৫ ডেইজ অর ৩ মান্থ ?

- নোটিশ কাকে দেয়া হয়েছিল? এবং কি ভাবে এবং কখন এই নোটিশ দেয়া হয়েছিল?

- বাড়ির মালিক অথবা মালিকগনকে সঠিক সময় সঠিক ভাবে এবং সঠিক ফরমেটে ব্যাংক এর পক্ষ থেকে নোটিশ দেয়া হয়েছিল কি?

 

বিঃ দ্রঃ নোটিশ পিরিওড এ ব্যাংক কোন বৈরী পদক্ষেপ নিতে পারবে না। যদি প্রশ্ন থেকে যায় যে ব্যাংক এমন কিছু করেছে যেটা উপরে উল্ল্লেখিত কোন পয়েন্টের সঙ্গে কনফ্লিকটিং তবে সে বিক্রয় বাতিল হয়ে যাবে।

ডিসট্রেসড্ প্রোর্পাটি ক্রয় ক্ষেত্রে সে সব বিষয়ে আপনার লইয়ারকে নিশ্চিত হতে হবে। কারণ, তার মধ্যে অসংখ্য খুঁটি নাটি বিষয় আছে।  যেমন ব্যাংক সঠিক পদক্ষেপ নিয়েছিল কি না রিজনএবল বাজার দর যাচাই করার ক্ষেত্রে।

-ক্যান দ্যা মর্টগেজর (ব্যাংক/ ট্রাষ্ট) গীভ ভেক্যান্ট পজিশন?

- আপনি বাড়ি কেনার পর ক্লোজিং এর আগে পূর্ববর্তী মালিক ব্যাংকে তার দেনা পরিশোধ করে আবার তার অধিকারে নিয়ে যেতে পারবে কি না?

এই ধরনের অসংখ্য প্রশ্নের উদয় হতে পারে যেগুলোর সঠিক উত্তর জানা প্রয়োজন। এ কারনেই আমি আরও উল্ল্লেখ করতে চাই বাইয়িং  ডিসট্রেসড্ প্রোর্পাটি একটি সোজাসাপটা  বিষয় নয়। বিষয়টি একটু জটিল তবে  সঠিক পদক্ষেপ নিতে পারলে তা আপনার জন্য সুফল বয়ে আনতে পারে।

আপনার রিয়েল এস্টেট এ্যাজেন্ট সাথে একজন দক্ষ লইয়ারকে শুরু থেকেই নিয়োগ দিন যারা আপনাকে তাদের দক্ষতা, অভিজ্ঞতার আলোকে আপনাকে সঠিক নির্দেশনা দিয়ে সকল প্রতিবন্ধকতা অতিক্রমে এবং আপনার অভিষ্ট লক্ষ্য অর্জনে কার্য্যকর ভূমিকা রাখবে।

 

গুড লাক।

This article written by Jayson Schwarz. Translated and sponsor for publication by Realtor King Hossain 416 272 5397. mail : monamiakh@yahoo.ca

মন্তব্য